부동산 대책 발표가 2025년 10월 15일 ‘주택시장 안정화 대책’이라는 이름으로 정부에서 이루어졌습니다. 최근 서울과 경기도 일부 지역에서 집값이 급등하고 거래량이 증가하자 강력한 규제를 시행하게 된 것입니다. 이번 대책의 핵심은 수요 억제와 공급 확대, 단속 강화, 세제 조정을 통해 주택시장을 안정시키고 서민 주거안정을 실현하는 것입니다. 구체적으로 규제지역과 토지거래허가구역을 확대하고, 고액 주택의 대출 한도를 대폭 축소합니다. 또한 스트레스 금리를 상향하고 전세대출에도 DSR을 적용하여 과도한 수요를 억제합니다. 공급 측면에서는 주택 공급을 늘리는 동시에, 불법행위에 대한 범부처 합동 단속을 강화합니다. 아울러 보유세와 거래세를 조정하는 부동산 세제 합리화도 검토하고 있습니다.
현재 주택시장 상황
서울 집값 지속 상승세
서울 아파트 가격은 2023년에 한 차례 하락한 후 다시 지속적으로 상승하고 있습니다. 특히 2024년 8월, 2025년 3월, 2025년 6월 세 차례에 걸쳐 급격한 상승을 기록했습니다. 한강 근처 자치구를 중심으로 시작된 집값 상승세가 현재는 서울 전역으로 확산되는 양상을 보이고 있습니다.
구체적으로 살펴보면, 성동구는 8월 한 달 동안 아파트 매매가격이 0.98% 상승했고, 마포구는 0.45%, 광진구는 0.72% 상승했습니다. 월간 1% 수준의 상승세는 연간 10% 이상의 가격 상승으로 이어질 수 있어 빠른 속도로 평가됩니다.
경기도도 비슷한 상황입니다. 평택이나 화성 같은 지역은 집값이 하락하고 있지만, 강남권에 인접한 성남 분당(1.17%), 안양 동안(0.88%), 과천(0.87%), 광명(0.61%) 등은 지속적인 상승세를 나타내고 있습니다. 우수 입지 근처 지역이 함께 상승하는 경향이 뚜렷합니다.
거래량 증가 추세
서울에서는 8월부터 주택 거래가 크게 증가했습니다. 특히 강남 3구와 용산구처럼 기존 규제지역은 거래량에 큰 변동이 없지만, 규제가 없던 서울 다른 지역들의 거래량은 빠르게 증가하는 추세입니다. 9월 5주차 기준 서울에서 일주일에 1,750건 정도 거래가 발생했는데, 이는 5년 평균인 960건을 크게 상회하는 수준입니다.
주목할 만한 점은 갭투자가 다시 나타나고 있다는 것입니다. 갭투자는 전세금을 활용해 적은 자기자본으로 주택을 구매하는 방식인데, 규제가 없던 서울 지역에서는 8월 기준 전체 거래의 32.7%가 이런 방식으로 이루어졌습니다. 적은 자금으로 시세차익을 노리는 투자자들이 증가하고 있는 것으로 분석됩니다.
부동산 대책 발표: 규제지역 지정
조정대상지역·투기과열지구
먼저 용어를 명확히 하겠습니다. ‘조정대상지역’이나 ‘투기과열지구’는 정부가 주택시장 과열이 우려되거나 투기 위험이 높다고 판단하여 특별 관리가 필요한 지역으로 지정하는 제도입니다. 이렇게 지정되면 대출 제한, 세금 중과, 거래 제약 등 다양한 규제가 적용됩니다.
기존에는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구만 이러한 강력한 규제 대상이었습니다. 그러나 이번 부동산 대책 발표에서 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역으로 대폭 확대되었습니다.
경기도에서 신규로 규제지역이 된 곳은 과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다. 이들 지역은 10월 16일(목요일)부터 즉시 규제가 적용됩니다.
토지거래허가구역
‘토지거래허가구역’은 더욱 강력한 규제 수단입니다. 이 구역으로 지정되면 주택을 구매하기 전에 시·군·구청장으로부터 사전 허가를 받아야 합니다. 자유로운 거래가 제한되는 것입니다.
이번 부동산 대책 발표에서 서울 전역과 경기 12개 지역(앞서 언급한 지역들)이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 대상은 아파트와 아파트가 같은 단지에 있는 연립주택, 다세대주택입니다. 10월 20일부터 효력이 발생하며, 이 날부터 주택을 구매하려면 사전 허가를 받아야 하고, 구매 후에는 2년 동안 실제 거주해야 합니다.
실거주 의무를 위반하면 이행강제금을 부과받거나 허가가 취소될 수 있습니다. 투기 목적의 주택 구매를 차단하겠다는 정부의 강력한 의지가 반영된 조치입니다.
부동산 대책 발표: 대출 한도 축소
주택가격별 차등 적용
이번 부동산 대책 발표의 핵심 변화 중 하나는 주택담보대출 한도 조정입니다. 기존에는 수도권이나 규제지역에서 주택을 구매할 때 최대 6억원까지 대출이 가능했습니다. 그러나 이제는 주택가격에 따라 대출 한도가 차등 적용됩니다.
구체적인 내용은 다음과 같습니다:
- 시가 15억원 이하 주택: 대출 최대 6억원 (기존과 동일)
- 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택: 대출 최대 4억원 (2억원 감소)
- 시가 25억원 초과 주택: 대출 최대 2억원 (4억원 감소)
예를 들어 20억원짜리 아파트를 구매하려는 경우, 기존에는 6억원까지 대출이 가능했지만 이제는 4억원까지만 가능합니다. 30억원짜리 아파트라면 6억원에서 2억원으로 대폭 축소됩니다. 이 규제는 10월 16일부터 즉시 시행됩니다.
대출 심사 기준 강화
‘스트레스 금리’는 은행이 대출을 승인할 때 향후 금리 상승 가능성을 고려하여 차주의 상환 능력을 평가하는 제도입니다. 이 안전장치가 더욱 강화되었습니다.
현행 1.5%였던 스트레스 금리가 3.0%로 두 배 상향되었습니다. 예컨대 현재 대출 금리가 4%라면, 은행은 금리가 7%(4% + 3%)까지 상승하더라도 차주가 상환할 수 있는지를 심사하게 됩니다. 결과적으로 대출 승인이 더욱 까다로워지는 것입니다.
전세대출 규제 신설
기존에는 전세대출이 별도로 관리되었으나, 이제는 주택담보대출과 통합하여 관리됩니다. 이미 주택 1채를 보유한 사람이 수도권이나 규제지역에서 전세로 거주하면서 전세대출을 받으면, 그 전세대출 이자도 총부채원리금상환비율(DSR) 계산에 포함됩니다.
구체적인 예시로 설명하면, 서울에 1억원짜리 소형 주택 1채를 소유한 A씨가 직장 때문에 강남 지역에 전세로 거주하면서 전세대출을 받는 경우, 이제는 그 전세대출 이자까지 합산하여 A씨의 월간 상환 능력을 평가하게 됩니다. 따라서 추가 대출 승인이 더욱 어려워집니다. 이 규제는 10월 29일부터 적용됩니다.
부동산 대책 발표: 규제지역 지정
대출 규제
이번 10.15 부동산 대책 발표에서는 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정되면 대출 규제가 대폭 강화됩니다. ‘LTV(주택담보인정비율)’는 주택가격 대비 대출 가능 비율을 의미하는데, 규제지역에서는 무주택자도 주택가격의 40%까지만 대출받을 수 있습니다. 예를 들어 10억원짜리 주택을 구매하려면 4억원까지만 대출이 가능하고, 나머지 6억원은 자기자본으로 마련해야 합니다. 이미 주택을 보유한 사람은 아예 대출을 받을 수 없습니다(0%).
비규제지역에서는 무주택자가 70%, 유주택자도 60%까지 대출받을 수 있는 것과 비교하면 매우 큰 차이입니다.
또한 대출 기간은 최대 30년으로 제한되며, 주택 구매 후 6개월 이내에 실제로 이사해야 합니다. 생활안정자금 목적으로 주택을 담보로 대출받는 경우에도 1주택자는 최대 1억원, 다주택자는 불가능합니다.
이번 10.15 부동산 대책 발표에서 신용대출(무담보 대출)도 규제 대상입니다. 1억원을 초과하는 신용대출을 받은 경우, 대출 실행일로부터 1년 동안은 규제지역에서 주택을 구매할 수 없습니다. 신용대출을 활용한 주택 구매를 원천 차단하겠다는 정부의 의도가 담긴 조치입니다.
세금 중과
주택 구매 시 납부하는 취득세가 중과됩니다. 조정대상지역에서 2주택을 보유하면 8%, 3주택 이상이면 12%의 취득세율이 적용됩니다. 예를 들어 10억원짜리 주택을 3주택째 구매하면 1억 2천만원의 취득세를 납부해야 합니다. 일반적인 취득세율이 1~3% 수준인 것과 비교하면 상당히 높은 수준입니다.
주택 매도 시 납부하는 양도소득세도 중과됩니다. 투기과열지구에서는 2주택 보유자는 기본 세율에 20%포인트를, 3주택 이상 보유자는 30%포인트를 추가로 부담해야 합니다. 현재는 2026년 5월까지 한시적으로 유예되고 있으나, 유예 기간 종료 후 다시 적용됩니다.
이번 10.15 부동산 대책 발표에서 투기과열지구에는 1주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 요건도 강화됩니다. 다음 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다:
- 해당 주택을 2년 이상 보유
- 해당 주택에서 2년 이상 실거주
기존에는 2년 보유만 충족하면 되었으나, 실거주 요건이 추가되어 투자 목적의 주택 보유를 억제하는 효과가 있습니다.
전매 제한
‘전매’는 분양권을 제3자에게 양도하는 행위를 말합니다. 규제지역으로 지정되면 수도권은 3년, 지방은 1년 동안 전매가 금지됩니다.
다만 규제지역 지정 이전에 이미 분양권을 보유하고 있던 사람은 1회에 한해 전매가 허용됩니다. 완전히 차단하는 것이 아니라 기존 권리자를 보호하면서 단기 매매를 통한 시세차익을 제한하는 취지입니다.
청약 자격 강화
‘청약’은 신규 아파트 분양을 신청하는 절차입니다. 규제지역으로 지정되면 청약 자격 요건이 대폭 강화됩니다.
먼저 청약통장을 2년 이상 유지해야 하고, 세대주여야 하며, 지난 5년 동안 같은 세대원 중 당첨자가 없어야 합니다. 또한 해당 지역에 2년 이상 거주한 사람에게 우선권이 부여됩니다.
‘가점제’는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 점수화하여 높은 점수 순으로 당첨자를 선정하는 제도입니다. 조정대상지역에서는 전용면적 60~85㎡ 아파트의 70%를 가점제로 선정하고, 투기과열지구에서는 85㎡ 초과 아파트의 80%를 가점제로 선정합니다. 추첨을 통한 당첨 확률이 낮아지는 것입니다.
또한 한 번 당첨되면 조정대상지역에서는 7년, 투기과열지구에서는 10년 동안 재당첨이 제한됩니다. 이를 ‘재당첨 제한’이라고 합니다.
재건축·재개발 규제
재건축이나 재개발은 노후 주택을 철거하고 신축하는 정비사업입니다. 투기과열지구로 지정되면 정비사업에도 규제가 적용됩니다.
‘조합원 지위양도 제한’은 재건축 조합원 자격을 제3자에게 양도할 수 없도록 하는 제도입니다. 매매 거래 자체는 가능하지만, 양수인은 조합원 자격을 취득할 수 없고 현금청산을 받게 됩니다.
재건축에서는 조합원 1인당 1주택만 공급받을 수 있습니다. 다만 예외적으로 기존 주택의 가격이나 면적 범위 내에서 전용면적 60㎡ 이하의 소형 주택 1채를 추가로 공급받을 수 있습니다(1+1 방식). 이 추가 주택은 입주 후 3년간 전매가 제한됩니다.
재건축이나 재개발에서 분양받은 사람은 5년 동안 투기과열지구 내 다른 정비사업의 조합원 분양에 신청할 수 없습니다.
부동산 세제 개편 방향
정부는 이번 10.15 부동산 대책 발표에서 부동산 세금 제도를 합리화하겠다고 발표했습니다. 다만 구체적인 개편 방향은 아직 결정되지 않았습니다. ‘연구용역’을 발주하여 전문가 의견을 수렴하고, 관계 부처 협의를 거쳐 결정할 계획입니다.
주요 검토 내용은 보유세(주택 보유 시 납부하는 세금)와 거래세(주택 매매 시 납부하는 세금)의 조정입니다. 특정 지역에만 수요가 집중되는 현상을 완화하기 위한 세제 방안도 함께 마련될 예정입니다.
정부는 “보유세 강화가 가능하다”는 입장을 밝히며 “어떤 정책도 배제하지 않는다”고 강조했습니다. 주택시장 과열이 지속될 경우 세제 정책을 적극 활용하겠다는 의지를 표명한 것입니다. 연구용역과 관계부처 TF 구성은 2025년 4분기(10~12월) 중에 진행됩니다.
부동산 대책 발표: 불법 행위 단속
범부처 협력 체계
이번 부동산 대책 발표의 특징은 여러 정부 부처가 협력하여 대응한다는 점입니다. 국토교통부, 국세청, 금융위원회, 경찰청이 공조하여 부동산 불법 행위를 단속합니다.
국토교통부와 국세청은 2025년 10월 1일 정보공유 MOU를 체결했습니다. 예를 들어 국토부가 의심스러운 자금 출처를 발견하면 국세청에 통보하고, 국세청이 세무조사를 실시하는 방식입니다.
가격띄우기 기획조사
‘가격띄우기’는 불법적인 시세조작 수법입니다. 작동 방식은 다음과 같습니다:
- 허위로 신고가(해당 단지 최고가)로 매매 신고
- 주변 시세가 상승했다는 인식 확산
- 상승한 가격으로 실제 거래 발생
- 최초 신고자는 계약 취소
실제 거래 없이 시세만 인위적으로 끌어올리는 것입니다. 국토부는 2025년 1~8월 서울 부동산 거래 중 의심 거래 123건을 선별하여 조사했습니다. 그 중 가격띄우기 혐의가 있는 8건을 경찰에 수사 의뢰했습니다(10월 15일까지).
국토부는 ‘부동산특별사법경찰’을 신설합니다. 국토부 직원에게 수사권을 부여하여 부동산 거래 신고 위반, 중개업 위반, 부정청약, 불법전매 등을 직접 조사할 수 있게 됩니다.
국세청 정밀 조사
국세청은 초고가 주택(30억원 이상) 구매자를 전수 조사합니다. 자금 출처를 철저히 검증하는 것입니다. 특히 외국인이나 미성년자의 고가 주택 구매는 더욱 엄격하게 심사됩니다.
주택 구매뿐 아니라 증여 거래도 조사 대상입니다. 신고가 거래 후 취소한 중개업소, 허위 매물을 게시한 중개업소도 집중 점검됩니다.
국세청은 7개 지방청에 ‘정보수집반’을 구성하여 과열 지역의 탈세 정보를 수집합니다. ‘부동산탈세신고센터’는 2025년 11월에 개설되며, 탈세 신고 접수 시 신속하게 대응합니다.
국토부가 주택 구매자의 ‘자금조달계획서’와 증빙자료(예금잔액 증명서, 대출 서류, 금전소비대차 계약서 등)를 국세청에 실시간으로 제공합니다. 국세청은 이를 분석하여 이상 징후 발견 시 즉시 조사에 착수합니다.
경찰 특별단속
경찰청은 ‘부동산범죄특별단속’을 시행합니다(2025년 10월부터). 전국 경찰 841명으로 구성된 ‘경찰 부동산범죄 수사단’이 가격띄우기, 부정청약, 재건축·재개발 비리 등을 집중 단속합니다.
부동산 감독기구 신설
정부는 국무총리 소속으로 ‘부동산 불법행위 감독기구’를 신설할 계획입니다. 이 기구는 부동산 불법 행위를 총괄 관리하고 직접 조사·수사할 권한을 갖습니다.
기존에는 각 부처가 개별적으로 대응했으나, 이제는 통합 기구에서 일원화하여 관리하게 됩니다. 감독기구 내에 ‘수사조직’을 설치하여 불법 행위를 직접 수사할 수 있습니다.
감독기구 설치를 위해서는 법률 제·개정이 필요하므로 2026년 중 설치될 예정입니다. 설치 전까지는 ‘부동산감독추진단’이 2025년 11월부터 운영되어 준비 및 단속 업무를 수행합니다.
부동산 대책 발표: 주택 공급 확대 계획
정부는 이런 투기적인 수요를 억제하면서 실제 서민들이 필요한 충분한 주택을 공급하기 위해 2026년부터 2030년까지 5년 동안 수도권에 135만 호를 공급하겠다고 발표했습니다. 이번 주택시장 안정화 대책에서도 공급 확대 계획을 신속히 추진하겠다고 밝혔습니다.
법령 개정
재건축·재개발이 신속히 진행될 수 있도록 법령을 개정합니다. 도시정비법 등 관련 법률 제·개정안 20여 건을 연내 국회 통과시키기 위해 노력하고 있습니다. 국회와 긴밀히 협의하여 조속히 법령을 정비할 계획입니다.
도심 공급 방안
노후 정부 청사나 국공유지를 활용한 주택 공급 방안을 마련합니다. 후보지는 2025년 12월에 발표될 예정입니다. LH(한국토지주택공사)가 직접 시행하는 방안도 같은 시기에 발표됩니다.
서울의 노후 영구임대주택 9개 단지를 재건축하여 분양·임대 혼합 단지 2만 3천 호를 공급하는 계획도 연내 발표됩니다. 주거용 오피스텔 등 신축매입임대 7천 호 모집 공고도 연내 진행됩니다. 서울 성대야구장, 위례업무용지, 한국교육개발원 부지를 활용하여 서울에 4천 호를 추가 공급합니다.
수도권 택지 개발
수도권 공공택지에서 2025년 분양 예정인 2만 2천 호 중 미분양 5천 호를 연내 모두 분양합니다. 2026년 분양 예정인 2만 7천 호 중 일부는 구체적인 계획을 연내 발표합니다.
서리풀지구(2만 호)와 과천지구(1만 호)는 서울 강남권 인근의 우수 입지로, 보상과 공사를 신속히 추진하여 조기 착공합니다. 서리풀지구는 당초 2026년 6월 예정이던 지구 지정을 3월 말로 앞당깁니다.
보상조사(토지 소유자에게 지급할 보상금 조사)도 조기 착수합니다. 법률 개정 즉시 연내 보상조사를 시작하여 3개월 이상 앞당기게 됩니다. 서리풀지구는 2029년 분양 목표를 차질없이 달성할 계획입니다.
수도권 신규택지 3만 호 입지 발표도 검토 중입니다. 공공지원 민간임대주택은 2026년 6천 호, 2027년 4천 호 착공을 위해 2025년 11월 기금 출자 심사와 신규 공모를 시작합니다.
민간 공급 지원
환경영향평가 실외소음기준 개선과 학교용지 기부채납기준 개선을 조속히 추진합니다. 수도권 미분양 매입확약 대금 지급 시기도 조기화됩니다(준공 후 6개월 → 준공 전 6개월). 정비사업 보증 확대를 위한 지침은 2025년 9월 이미 개정되었습니다.
정부, 지자체, LH, SH(서울주택도시공사), GH(경기주택도시공사) 등이 참여하는 ‘주택공급점검TF’를 2주마다 정례 개최할 예정이며, 공급 계획 진행 상황을 점검하면서 애로사항을 해결하고 부동산 대책을 마련하게 됩니다. 더욱 활발하고 유기적으로 움직이게 되는 것이죠.
부동산 대책 발표: 적용 시기
규제지역 전매제한
규제지역 지정일부터 즉시 전매제한이 적용됩니다. 다만 지정 이전에 이미 분양권을 보유한 사람(당첨자나 분양권 양수인)은 1회에 한해 전매가 허용됩니다. 기존 권리를 보호하기 위한 조치입니다.
청약 규제
청약 관련 규제는 규제지역 지정 공고일 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양부터 적용됩니다. 이미 분양 공고가 진행 중인 경우는 기존 규제를 따르고, 신규 분양부터 새로운 규제가 적용됩니다.
재건축·재개발 규제
조합원 지위양도 제한은 규제지역 지정일 기준으로 이미 조합설립인가를 받은 재건축이나 관리처분계획인가를 받은 재개발부터 적용됩니다. 매매는 가능하나 양수인은 조합원 자격을 취득할 수 없으며 현금청산 대상이 됩니다.
지정일부터 분양대상자로 선정된 조합원이나 일반분양자는 5년간 투기과열지구 내 다른 정비사업 조합원 분양 신청이 제한됩니다. 지정일부터 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 재건축 조합은 조합원당 1주택 공급 제한이 적용됩니다(1+1 예외).
토지거래허가구역
토지거래허가구역은 10월 20일부터 효력이 발생합니다. 부동산거래신고법상 공고일로부터 5일 후 효력 발생 규정에 따른 것입니다.
10월 20일 이전 계약 체결자는 허가 의무와 실거주 의무가 면제됩니다. 10월 20일 이후(20일 포함) 계약하려는 경우에는 사전 허가를 받아야 하며, 허가받고 구매한 주택은 2년간 실거주해야 합니다.
마치며
10.15 부동산 대책 발표로 주택시장 안정화 대책은 서울과 경기도 일부 지역의 급격한 집값 상승에 대응하기 위한 정부의 강력한 규제 조치입니다. 규제지역을 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대하고, 주택가격별 대출 한도 차등화, 스트레스 금리 상향, 전세대출 DSR 적용 등 금융 규제를 대폭 강화했습니다.
김윤덕 국토교통부 장관은 “주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”며 “주택시장 안정을 정부 정책의 우선 순위로 두고 관계부처가 총력 대응하겠다”고 밝혔습니다.
정부는 두 가지 전략을 동시에 추진하고 있습니다:
- 수요 억제: 대출 규제, 세금 중과, 불법 행위 단속을 통한 투기 수요 차단
- 공급 확대: 5년간 수도권 135만 호 공급으로 주택 부족 해소
한편으로는 과열된 수요를 억제하고, 다른 한편으로는 충분한 공급을 통해 주택시장을 안정시키겠다는 것입니다. 이를 통해 서민들이 안정적으로 주거할 수 있는 환경을 조성하는 것이 정부의 목표입니다. 앞으로 이러한 목표가 제대로 진행되는지 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다.