보유세란 부동산을 갖고 있다는 이유만으로 매년 내야 하는 세금인 재산세와 종합부동산세를 합쳐 부르는 말입니다. 2026년 들어 서울 아파트값이 크게 뛰면서 공시가격도 함께 오르자, 보유세 부담이 전년보다 15%가량 늘어난다는 전망이 나왔고 이재명 대통령까지 직접 보유세 인상을 공식화하면서 지금 가장 뜨거운 부동산 이슈로 떠올랐습니다. 이 글에서는 보유세가 정확히 무엇인지, 왜 지금 논란이 되는지, 그리고 앞으로 어떻게 바뀔지를 처음 듣는 분도 이해할 수 있도록 차근차근 풀어보겠습니다.
보유세란 무엇인가
보유세는 재산세와 종합부동산세를 합쳐 부르는 말로, 재산세는 부동산 소유자 전체가 내는 지방세이고 종부세는 일정 기준을 초과한 보유자에게만 부과되는 국세입니다. 두 세금 모두 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정하는 구조라, 이 비율 하나만 바뀌어도 실질 세부담이 크게 달라질 수 있습니다.
재산세와 종합부동산세, 둘은 어떻게 다른가요
보유세라는 단어를 들으면 마치 별도의 세금 하나가 있는 것처럼 오해하기 쉬운데, 사실 보유세는 재산세와 종합부동산세라는 두 세금을 아우르는 통칭입니다. 재산세는 집이든 땅이든 건물이든 부동산을 갖고 있으면 누구나 내야 하는 지방세로, 우리 동네 시청이나 구청에 내는 세금이라고 생각하면 쉽습니다. 반면 종합부동산세, 흔히 종부세라고 줄여 부르는 이 세금은 국세청에 내는 국세로, 전국에 보유한 주택의 공시가격을 모두 합산했을 때 일정 기준을 넘는 사람에게만 부과됩니다.
쉽게 비유하면 재산세는 ‘집을 가진 모든 사람이 내는 기본요금’이고, 종부세는 ‘집을 많이 갖거나 비싼 집을 가진 사람에게 추가로 붙는 초과요금’인 셈입니다. 2026년 기준으로 1세대 1주택자는 전국 주택 공시가격 합계에서 12억원을 공제한 뒤 남는 금액이 있어야 종부세 대상이 되고, 2주택 이하 일반 보유자는 9억원 초과분부터, 3주택 이상 다주택자는 같은 9억원 초과분에 더 높은 중과세율이 적용됩니다.
보유세는 어떻게 계산되나요
보유세 계산 구조를 이해하려면 ‘공정시장가액비율’이라는 개념을 알아야 합니다. 이는 공시가격에 곧바로 세율을 곱하는 게 아니라, 공시가격의 일정 비율만 과세표준으로 삼는 장치인데, 현재 종부세의 공정시장가액비율은 60%로 설정돼 있습니다. 계산식을 정리하면 다음과 같습니다.
| 세목 | 과세 주체 | 과세 대상 | 계산 구조 |
|---|---|---|---|
| 재산세 | 지방자치단체(지방세) | 부동산 소유자 전체 | 공시가격 × 공정시장가액비율(43~60%) × 세율 |
| 종합부동산세 | 국세청(국세) | 1주택자는 12억원, 다주택자는 9억원 초과 보유자 | (공시가격 합산-기본공제) × 공정시장가액비율(60%) × 세율-누진공제 |
1세대 1주택자이면서 공시가격 9억원 이하인 경우에는 재산세에도 특례세율과 인하된 공정시장가액비율(43~45%)이 적용돼 세 부담이 크게 줄어드는데, 이 특례는 2026년 납부분까지 한시적으로 적용되고 있어 연장 여부가 주목되는 상황입니다. 공정시장가액비율이라는 숫자 하나만 조정해도 명목 세율을 건드리지 않고도 실질 보유세 부담을 확 늘리거나 줄일 수 있기 때문에, 정부가 정치적으로 부담스러운 세율 인상 대신 이 비율을 손보는 방식을 자주 활용한다는 점도 알아두면 좋습니다.
2026년 보유세 급등의 배경
서울 아파트값이 19년 만에 최대폭으로 오르면서 공시가격도 급등해, 2026년 주택분 보유세수는 전년보다 15.3% 늘어난 8조7803억원으로 추정됩니다. 특히 종부세 대상이 되는 공시가격 12억원 초과 가구가 1년 만에 53.3% 급증하며 강남권을 중심으로 세 부담이 크게 확대됐습니다.
공시가격이 왜 이렇게 올랐나
보유세 논란이 커진 가장 직접적인 이유는 공시가격 상승입니다. 한국부동산원 조사에 따르면 2025년 서울 아파트 매매가격은 누적 8.98% 올라 노무현 정부 시기인 2006년 이후 19년 만에 가장 큰 폭으로 상승했습니다. 집값이 오르면 보유세 산정 기준이 되는 공시가격도 따라 오르는데, 실제로 서울 아파트 공시가격은 전년 대비 18.67% 뛰며 시장이 뜨거웠던 2021년 이후 5년 만에 최고치를 기록했습니다.
전국 단위로 보면 표준 단독주택 공시가격은 평균 2.51%, 공동주택은 9.16% 올랐는데, 서울이 유독 큰 상승률을 보이면서 전국 평균을 크게 끌어올린 모양새입니다. 이 때문에 1가구 1주택자 기준으로 종부세 대상이 되는 공시가격 12억원 초과 공동주택 수가 올해 전국 48만7362가구로, 지난해 31만7998가구보다 53.3%나 급증했고 그 상당수가 강남·서초·송파 등 강남권에 집중된 것으로 나타났습니다.
실제로 얼마나 더 내게 되나
국회예산정책처가 국회 국토교통위원회에 제출한 자료를 보면, 2026년 주택분 보유세수는 총 8조7803억원으로 전년 7조6132억원보다 약 15.3%(1조1671억원) 늘어날 것으로 추정됩니다. 이를 세목별로 나누면 재산세는 13.4% 증가한 7조2814억원, 종부세는 25.9% 증가한 1조4990억원으로 예상되는데, 종부세의 증가율이 재산세보다 훨씬 큰 것을 확인할 수 있습니다.
가구 단위로 환산하면 체감이 더 확실해집니다. 주택 한 채당 평균 재산세는 35만8160원으로 전년보다 4만2267원 늘었고, 종부세 납세 의무자 1인당 평균액은 329만2111원으로 전년 대비 67만6211원이나 증가했습니다. 이종욱 국민의힘 의원은 이를 두고 “공시가격 급등으로 올해 보유세가 1조원 이상 늘 것으로 추정돼 사실상 국민에 대한 증세가 이미 시작된 상황”이라며 정부가 세 부담과 주거 불안을 완화할 대책을 마련해야 한다고 지적했습니다.
이재명 정부의 보유세 개편 방향
이재명 대통령은 보유세 인상을 공식화하면서 실거주 1주택자는 감면하고 초고가·다주택은 중과하는 5단계 차등 과세 방안을 제시했습니다. 초고가 주택 기준선을 두고 시가 10억원부터 40억~50억원까지 의견이 엇갈리는 가운데, 2026년 7월 말 세제 개편안 발표가 예정돼 있습니다.
차등화라는 핵심 원칙
이재명 대통령은 2026년 7월 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 “사람들이 보유세를 강화해야 한다는 데는 대체로 동의한다”며 보유세 인상을 공식적으로 밝혔습니다. 다만 모든 집에 똑같이 세금을 올리는 게 아니라 ‘표준 1주택’을 기준으로 조건에 따라 차등을 두겠다는 방침입니다.
구체적으로는 거주용 1주택, 거주용이 아닌 1주택, 다주택, 1주택 초고가, 다주택 초고가 등 다섯 가지 정도의 기준점을 만들어 실거주 서민·중산층은 세금을 깎아주고, 호화·초고가 주택이나 명백한 투기 목적의 비거주 주택에는 부담을 가중하는 방향으로 설계하고 있습니다. 특히 교육이나 직장 사정으로 일시적으로 거주하지 못하게 된 1주택자는 실거주와 똑같이 취급하겠다고 밝혀, 기존의 엄격한 ‘실거주’ 기준에서 한발 물러선 모습을 보였습니다.
초고가 주택 기준을 둘러싼 줄다리기
토론회에서는 초고가 주택의 기준선을 어디에 둘지를 두고 팽팽한 의견 대립이 있었습니다. 정세은 충남대 경제학과 교수는 전국 평균 주택가격(약 5억원)의 두 배인 시가 10억원 이상을 초고가로 보자고 제안했지만, 이 대통령은 서울·수도권 기준으로는 시가 30억원, 과세표준 15억원에 중과세를 적용하면 엄청난 조세 저항이 발생할 수 있다고 우려했습니다. 정부는 현재 시가 40억~50억원대 아파트를 초고가 주택 기준으로 삼는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌습니다.
정부는 이런 내용을 반영해 이르면 2026년 7월 말 2027년 세제 개편안을 발표할 계획입니다. 특히 국회 의결이 필요한 세율 인상이나 과세표준 구간 세분화 외에도, 정부가 국회 동의 없이 독자적으로 조절할 수 있는 종부세 공정시장가액비율 상향 카드가 유력한 대안으로 거론되고 있습니다. 다음 표는 지금까지 알려진 개편 검토 항목을 정리한 것입니다.
| 검토 항목 | 방향 | 비고 |
|---|---|---|
| 공정시장가액비율 | 현행 60%에서 상향 검토 | 국회 동의 없이 정부 시행령으로 조정 가능 |
| 초고가 주택 기준 | 시가 40억~50억원대 검토 | 지역별 체감 차이로 논쟁 지속 |
| 비거주 1주택 | 실거주와 동일 취급 검토 | 직장·교육 등 불가피한 사정 인정 |
| 다주택자 양도세 | 일부 완화(퇴로 마련) | 보유세 인상과 정책조합 성격 |
보유세, 우리나라만 유난히 높을까
GDP 대비 보유세 비율로 보면 한국은 OECD 평균보다 높은 편이지만, 실제 부동산 가치 대비 세금 비율인 실효세율은 OECD 평균의 절반 이하로 나타나 지표에 따라 정반대의 결과가 나옵니다. 이는 계산 방식의 차이 때문이며, 한국은 정권마다 증세와 감세를 오가며 세제 일관성이 부족했다는 지적도 있습니다.
OECD와 비교하면 어떨까
보유세 인상 논쟁에서 빠짐없이 등장하는 질문이 바로 “한국의 보유세는 다른 나라보다 높은가, 낮은가”입니다. 답은 지표에 따라 다르게 나타납니다. GDP 대비 부동산 보유세 비율로 보면 한국은 2023년 기준 1%로 OECD 36개 회원국 평균(0.91%)보다 오히려 높은 편이며, 순위로는 12번째로 높은 수준입니다.
하지만 실효세율, 즉 실제 부동산 가치에 비해 얼마나 세금을 내는지를 따지면 이야기가 달라집니다. 토지+자유연구소가 OECD 최신 자료를 분석한 결과 한국의 보유세 실효세율은 0.15%로 OECD 평균(0.33%)의 절반에도 미치지 못해 30개국 중 20위에 그쳤습니다. 총조세 대비 보유세 비율로 보면 한국은 약 5% 수준인데, 이 역시 OECD 국가들과 비교했을 때 기준 지표에 따라 상반된 결과가 나올 수 있다는 지적이 있습니.
왜 이렇게 지표가 엇갈릴까
이런 차이는 계산 방식의 차이에서 비롯됩니다. GDP 대비 비율은 세수 총액을 국가 경제 규모로 나눈 것이라 부동산 자산 가치 자체가 큰 한국에서는 상대적으로 높게 나올 수 있고, 실효세율은 부동산 자산 가치 대비 실제 납부한 세금을 계산하는 방식이라 자산가치가 급등한 만큼 세금이 못 따라간 한국에서는 낮게 나타나는 것입니다. 실제로 경향신문 보도에 따르면 국내총생산 대비 보유세가 1%포인트 오르면 실질주택가격 상승률이 1.151%포인트 하락하는 국제적 통계가 있지만, 한국에서는 그동안 정권이 바뀔 때마다 증세와 감세를 오가며 세제가 일관성을 잃어 효과가 뚜렷하지 않았다는 분석도 나옵니다.
앞으로 우리는 무엇을 준비해야 할까
취득세·보유세·양도세를 아우르는 세제 개편이 예정된 만큼, 실거주 여부와 주택 수, 가격대에 따라 개인별 영향이 크게 달라질 수 있습니다. 공시가격 변동과 공동명의 여부를 미리 점검하고, 정부의 초고가 주택 기준 발표에 맞춰 예상 세액을 계산해보는 것이 좋습니다.
세제 개편 일정과 실생활 영향
정부는 취득세, 보유세, 양도소득세를 하나의 틀로 묶어 주택 소유 전 과정의 ‘총 세부담’을 기준으로 세제를 재설계하고 있으며, 이달 말 세법 개정안의 밑그림을 확정할 예정이라고 알려져 있습니다. 단순히 보유세만 오르는 게 아니라 취득부터 양도까지 전체 흐름이 바뀌는 만큼, 실거주 여부와 주택 수, 가격대에 따라 개인별로 영향이 크게 달라질 수 있습니다.
1세대 1주택자이면서 공시가격 9억원 이하 주택을 보유한 경우라면 여전히 2026년까지는 특례세율의 혜택을 받을 수 있지만, 2027년 이후 연장 여부는 법 개정 결과에 따라 결정되므로 관련 소식을 계속 지켜볼 필요가 있습니다. 반대로 다주택자나 초고가 주택 보유자는 공정시장가액비율 상향이나 세율 인상 가능성에 대비해 미리 세부담 시뮬레이션을 해보는 것이 좋은데, 국토교통부가 운영하는 ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트나 부동산정보 앱에서 보유세 시뮬레이션 기능을 무료로 이용할 수 있습니다.
개인이 할 수 있는 대응 방향
보유세 개편이 어떻게 확정되든, 미리 알아두면 좋은 포인트들을 정리하면 다음과 같습니다.
- 공시가격 변동 추이를 매년 확인해 자신이 종부세 대상에 새로 포함되는지 체크하기
- 공동명의 등기 여부를 검토해 종부세 기본공제를 각각 받을 수 있는지 확인하기(공동명의 시 합산 18억원 공제 효과)
- 고령자·장기보유 공제 등 1세대 1주택자 감면 요건을 놓치지 않고 챙기기
- 정부의 초고가 주택 기준 발표 시점(7월 말 예정)에 맞춰 보유 주택의 예상 세액을 미리 계산해보기
- 다주택자라면 양도세 완화(퇴로) 방안과 보유세 인상이 함께 발표될 가능성을 염두에 두고 매각 시점을 저울질하기
마치며
보유세는 앞으로도 계속 이슈가 될 주제인 만큼, 정부의 세제 개편안이 공식 발표되는 시점에 맞춰 정확한 세율표와 기준을 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다. 지금까지 살펴본 것처럼 보유세는 단순한 세금 인상 문제가 아니라 집값 안정, 조세 형평성, 지방재정까지 얽힌 복잡한 정책 이슈입니다. 재산세와 종부세로 구성된 보유세의 기본 구조를 이해하고, 공정시장가액비율 같은 숨은 변수를 함께 파악해두면 앞으로 나올 개편안을 훨씬 수월하게 이해할 수 있을 것입니다. 보유세 인상 여부와 그 폭은 2026년 7월 말 발표될 세제 개편안에서 구체화될 예정이니, 자신의 주택 상황에 맞춰 미리 대비해두시길 권합니다.